Sanatoria edilizia, serra solare e loggia: cosa dice il Consiglio di Stato

La sentenza n. 1953/2026 del Consiglio di Stato affronta un tema molto rilevante per il settore urbanistico-edilizio e ribadisce un principio netto: la sanatoria edilizia non può essere concessa quando la conformità dell’opera è soltanto apparente o costruita attraverso una diversa etichetta progettuale. In altre parole, non basta ridefinire un manufatto come serra solare, tettoia o locale tecnico per renderlo automaticamente compatibile con la disciplina urbanistica. Conta la sostanza dell’intervento, cioè le sue caratteristiche reali, la sua incidenza su sagoma, volume e superficie utile, e la sua effettiva conformità alle norme vigenti.ù

Sanatoria edilizia e serra solare: il Consiglio di Stato chiarisce limiti, definizioni e quando un abuso edilizio non può essere regolarizzato.

La regolarizzazione di un abuso non può fondarsi su una rappresentazione formale dell’opera, ma deve poggiare su una corrispondenza concreta tra quanto realizzato e quanto consentito dalla normativa.

Quando una serra solare non può essere considerata tale

Uno dei passaggi più importanti della pronuncia riguarda la distinzione tra serra solare e veranda. Il Consiglio di Stato chiarisce che una serra solare, per essere riconosciuta come tale, non deve solo perseguire una finalità di risparmio energetico, ma deve possedere anche caratteristiche costruttive ben precise. Tra queste, un ruolo decisivo è svolto dalla trasparenza dell’involucro.

Nel caso esaminato dai giudici, il manufatto che la proprietà cercava di far passare per serra solare presentava invece una copertura cieca, opaca, incompatibile con la nozione tecnica richiamata dalla normativa regionale. Proprio questo elemento ha portato il Consiglio di Stato a confermare la valutazione già espressa dal TAR: non si era in presenza di una vera serra solare, ma piuttosto di una veranda, e come tale il manufatto doveva essere considerato ai fini urbanistici.

La sentenza assume così un valore molto pratico: ricorda a tecnici e proprietari che non è sufficiente invocare la funzione energetica di uno spazio per sottrarlo al computo edilizio. Se mancano i requisiti oggettivi richiesti dalla norma, il manufatto resta soggetto al regime ordinario.

Anche la distinzione tra tettoia e loggia non dipende dal nome dato al manufatto

Lo stesso ragionamento viene applicato a un secondo elemento dell’intervento, cioè un vano lavanderia realizzato sulla terrazza. Anche qui la parte privata aveva cercato di rendere l’opera compatibile con la disciplina urbanistica prospettando una trasformazione in tettoia, così da escluderne la superficie dal calcolo della SUL.

Il Consiglio di Stato, però, respinge anche questa impostazione. I giudici osservano che, pur a seguito delle modifiche progettuali proposte, lo spazio sarebbe rimasto libero solo su un lato e ancora parzialmente delimitato dai parapetti esistenti. Per questo, il manufatto non poteva essere qualificato come tettoia, ma doveva continuare a essere ricondotto alla nozione di loggia, con conseguente incidenza sulla sagoma, sul volume e sulla superficie urbanisticamente rilevante.

Anche questo passaggio rafforza un orientamento di sostanza: in edilizia non prevale la definizione scelta dal richiedente, ma la configurazione effettiva dell’opera. Il diritto urbanistico guarda alla realtà costruttiva del manufatto, non alla formula con cui lo si descrive in progetto.

Il caso concreto esaminato dai giudici

La vicenda nasce a Firenze e riguarda una società proprietaria di un’unità immobiliare sulla quale erano state eseguite opere abusive in difformità dalla DIA originaria. Gli interventi avevano comportato un ampliamento dei locali posti all’ultimo piano dell’edificio e la realizzazione di ulteriori manufatti e coperture sulle terrazze, con un evidente incremento di volume e superficie. Successivamente, nel 2013, la società aveva presentato un’istanza di sanatoria giurisprudenziale corredata da un progetto di adeguamento, nel tentativo di rendere l’intervento compatibile con la disciplina urbanistica vigente.

Nel progetto, alcune porzioni dell’immobile venivano qualificate come serra solare, altre come locali tecnici, bussole di ingresso o logge, proprio per cercare di escluderle dal computo della superficie utile lorda. Tuttavia, nel corso dell’istruttoria, il Comune di Firenze aveva rilevato in modo costante la permanenza di più profili di difformità: incremento della SUL, aumento del volume lordo, modifica della sagoma e contrasto con le norme tecniche urbanistiche. A ciò si aggiungevano ulteriori criticità riguardanti distanze, aspetti statici, linee vita e barriere architettoniche.

Dopo ripetuti preavvisi di rigetto, richieste di integrazione e nuove proposte progettuali, il Comune ha quindi adottato il diniego definitivo della sanatoria, accompagnato dall’ordine di demolizione e rimessa in pristino. Il TAR Toscana ha confermato la legittimità di quel provvedimento e il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1953/2026, ha respinto l’appello della società, consolidando definitivamente la posizione dell’amministrazione.

Perché questa sentenza è importante per tecnici, imprese e proprietari

La decisione del Consiglio di Stato ha un rilievo che va oltre il singolo contenzioso. La pronuncia, infatti, chiarisce che categorie come serra solare, veranda, loggia e tettoia non sono semplici definizioni lessicali, ma qualificazioni tecniche che incidono direttamente sulla possibilità di ottenere o meno una sanatoria. Da esse dipende il modo in cui vengono calcolati volume, sagoma e superficie utile, cioè proprio gli elementi che determinano la compatibilità urbanistica di un intervento.

Per i professionisti del settore il messaggio è chiaro: ogni pratica di regolarizzazione deve essere costruita su una verifica rigorosa della consistenza reale dell’opera e non su una forzatura interpretativa delle categorie edilizie. Per i proprietari, invece, la sentenza ricorda che un abuso non può essere sanato semplicemente “rimodellandolo” a livello progettuale se restano invariati gli elementi che ne determinano il contrasto con la normativa.

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