La servitù di panorama spiegata semplice: differenze regole e ultime sentenze

La servitù di panorama è un istituto poco conosciuto ma di grande rilevanza nel diritto civile italiano, soprattutto quando si tratta di difendere la valorizzazione immobiliare e la tutela della qualità paesaggistica di un bene. Nonostante non sia disciplinata in maniera diretta dal Codice Civile, questa particolare servitù ha trovato spazio nella prassi e nella giurisprudenza, assumendo un ruolo cruciale nei casi in cui un proprietario desidera garantire al proprio immobile una vista libera e duratura, al riparo da costruzioni o modifiche del vicino. Comprendere natura, limiti e differenze rispetto al diritto di veduta è fondamentale per orientarsi tra norme, sentenze e possibilità di tutela.

Le servitù di panorama nel sistema giuridico italiano, con significati distinti, criteri di costituzione, valore immobiliare e interpretazioni della giurisprudenza attuale.

In Italia, la servitù di panorama rappresenta un diritto reale che consente a chi possiede il fondo dominante di preservare uno scorcio aperto e valorizzante — ad esempio su aree naturali o urbane — impedendo che il confinante, ossia il fondo servente, possa danneggiarne la visuale through costruzioni o modifiche invasive.

Diritto di veduta e servitù di panorama

A differenza del diritto di veduta, previsto nel codice civile, che riguarda la facoltà di affacciarsi e guardare verso il fondo altrui nel rispetto di precise distanze legali, la servitù di panorama tutela un’esperienza visiva più ampia, legata all’qualità ambientale e all’attrattività economica dell’immobile.

Questo diritto non trova una clausola esplicita nel Codice Civile, ma può essere inquadrato nel genere delle servitù prediali atipiche previste dall’art. 1027 c.c., che definisce la servitù come un “peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo”. Tuttavia, per essere considerata valida:

• Deve esserci una formale costituzione (tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata) oppure acquisizione tramite usucapione, purché accompagnata da opere evidenti e durature;
• Devono essere chiaramente identificabili il fondo dominante e il fondo servente;
• L’utilità deve essere concreta e permanente, non limitata a una preferenza soggettiva o estetica.

La servitù di panorama per la giurisprudenza

La giurisprudenza ha più volte ribadito che la servitù di panorama assume la forma di una servitù negativa (come “altius non tollendi” o “non aedificandi”), impedendo costruzioni o alberature in grado di compromettere la panoramicità del luogo. La Cassazione, con ordinanza n. 17922 del 2023, ha precisato che la costituzione può avvenire tramite contratto, usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma è imprescindibile la prova di opere permanenti e visibili, specificamente funzionali alla tutela panoramica.

Questo quadro si distingue nettamente dal diritto di veduta, che si limita a consentire l’affaccio, senza bloccare la costruzione, a patto che venga rispettata la distanza legale minima (di solito 3 m).

Di fatti, se un proprietario desidera impedire la vista di un nuovo edificio o alberi che oscurano il panorama, non basta ottenere un provvedimento burocratico: occorre che la servitù di panorama sia stata riconosciuta formalmente o accertata in sede giudiziaria, con documenti, testimoni o strutture permanenti a supporto della richiesta. In pratica, il titolare del fondo dominante avvierebbe un’azione confessoria ai sensi dell’art. 1079 c.c., chiedendo al giudice di riconoscere la servitù, imporre la rimozione degli ostacoli, restaurare la vista originale e, se necessario, ottenere un risarcimento del danno.

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